Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Меня выгоняют из арендуемого офиса. Что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Основания для выселения
Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Прекращение возможно в следующих ситуациях:
Особенности претензий о выплате задолженности по аренде
Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе. В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:
Сумма долга рассчитывается на дату направления претензии. На дату подачи иска она будет пересчитана. Когда арендодатель планирует расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой, важно в претензии обозначить, за какие именно периоды образовался долг (постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2009 по делу № А65-9835/2008).
Образец претензии об уплате задолженности и неустойке по арендной плате также можно скачать в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Исковое заявление о принудительном выселении из нежилого помещения должно быть составлено юридически грамотным языком по всем правилам составления юридических документов. Документ должен содержать следующие сведения:
- полное наименование судебного органа и его адрес;
- данные об истце (ФИО и адрес, если это физическое лицо, либо полное наименование организации и адрес, если лицо юридическое);
- данные ответчика (в том же порядке, как и данные истца);
- указание на правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- реквизиты договора аренды нежилого помещения (когда был заключен, его срок действия, а также права и обязанности сторон);
- причины выселения;
- требования;
- обоснование исковых требований со ссылками на статьи закона;
- список свидетелей или экспертов, которых истец просит заслушать в суде;
- пронумерованный перечень прилагаемых документов;
- дата и подпись.
Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления.
Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:
- полное и правильное наименование судебного органа;
- полные данные истца (наименование организации, адрес и т. д)
- данные представителя (при наличии);
- данные ответчика;
- полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
- указание на право документы, устанавливающие право собственности;
- реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т. д.);
- причина спора;
- требования, выдвигаемые к ответчику;
- обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
- перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
- дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.
Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.
Как составить уведомление?
Конкретных требований по оформлению требования об освобождении помещения нет, нужно только обязательно указать следующие данные:
- Данные арендодателя и арендатора.
- Точный адрес местоположения объекта.
- Основания для выселения.
- Сроки освобождения помещения.
- Дата составления, подписи и печати.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Уведомить можно арендатора несколькими способами:
- Лично в руки нанимателя, с обязательным получением росписи в получении документа.
- Через почту, доказательством послужит почтовое уведомление.
- Через представителя с распиской о доставке документа.
При существенных нарушениях условий договора аренды арендодатель выставляет претензию и расторжение сделки возможно лишь в судебном порядке.
Как реализуется порядок выселения из нежилого помещения при помощи судебных инстанций?
Переговорный процесс с нежелающим выселяться арендатором может оказаться долгим и не слишком простым. Поэтому собственникам полезно помнить, что самый быстрый путь к освобождению арендуемого помещения и решению жилищного вопроса проходит через залы судебных заседаний и методичное пошаговое и точное выполнение всех нормативных требований.
Судебное рассмотрение проблемы выселения начинается в инициации дела, а она, в свою очередь, зависит от грамотного составления верной подачи этого документа в предназначенную для рассмотрения подобных дел судебную инстанцию.
В числе обязательных моментов, которые требуется указать в составляемом заявлении, должны быть:
- — Наименование арендатора;
- — Контактные данные обеих сторон дела;
- — Характеристика помещения;
- — Основание, которое было предъявлено арендатору для выселения;
- — Документальные подтверждения отказа от добровольного выселения.
Юридический статус помещения нежилого типа
Базовые основания для признания квартиры нежилой:
| Владелец помещения не вправе проживать в такой квартире | Кроме того, в ней не допускается прописка, проживание физических лиц. В том случае, если такой объект – это единственная жилплощадь владельца, членов его семьи, по факту его потери владелец получает официальный статус особы, нуждающейся в жилом помещении. При этом перевод заново предоставленной жилплощади в нежилой фонд по законодательству является недопустимым; |
| Существование технической возможности оснастить обособленный выход | это значит, что должна предусматриваться возможность зайти в не жилую квартиру, не пересекая при этом пределы жилого помещения; |
| Необходимо, чтобы отсутствовали жалобы со стороны третьих лиц | что касается такой недвижимости |
В РФ существенный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременным внесением арендных платежей. При эпизодической просрочке денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.
Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчика в последнем случае обязывают возместить материальный ущерб в полном объеме. Чтобы вынести решение о выселении арбитр обязан детально проанализировать характер нарушения.
Дело однозначно решается в пользу истца, если наниматель сознательно не вносит арендную плату, портит имущество или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.
Порядок выдворения арендатора
Без предварительного предупреждения арендатора помещения расторгнуть договор нельзя. В уведомлении должна быть указана причина, по которой договор аренды прекращается.
Уведомление представляет собой письменное предупреждение. Документ должен содержать реквизиты арендатора помещения и причину, по которой арендодатель решил выселить контрагента.
Уведомительный порядок выступает и как обязательный этап, и как эффективный способ достичь результата через переговоры. Судебное разбирательство выступает как крайняя мера в случае, если арендатор помещения игнорирует требования арендодателя. Большинство конфликтов разрешаются мирным путем.
Разрешение спора состоит из нескольких этапов:
- Сбор доказательств.
- Подача документов в суд.
- Судебное разбирательство.
- Вынесение решения.
Судебное разбирательство потребует от заявителя доказательств нарушений, допущенных арендатором помещения. Только при наличии правильных документов арендодатель сможет выселить своего контрагента.
Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать
Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.
Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто.
Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства. При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.
Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона. В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов. Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия. Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут. А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату.
В случаях, когда собственником реализуется право на выселение из нежилого помещения судебная практика, в целом, стоит на защите прав сторон соглашения. Прекращение гражданско-правовых отношений допускается только при условиях, предусмотренных законом.
При обращении в суд следует учесть некоторые моменты для успешного завершения процесса:
- Исковое заявление должно быть составлено правильно, иначе истец может проиграть процесс и лишится возможности повторного обращения по этому делу.
- Если владелец объекта не получил вовремя предоплату за следующий месяц, он может требовать выселения с первого числа нового месяца.
- Если предоплата внесена арендатором вовремя, выселение возможно только с первого числа неоплаченного месяца.
- При отказе нанимателя принимать уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд с иском.
- Решение может быть вынесено и при отказе ответчика явиться в суд.
- В случае вынесения решения дела в пользу истца, он вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек.
Освобождение нежилого помещения возможно как по взаимному соглашению сторон, так и в судебном порядке. О правилах составления соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений читайте тут. Процедура зависит от:
- соблюдения условий договора аренды;
- внешних факторов;
- отношений между сторонами;
- принятых действий.
При правильно собранной доказательной базе судебные органы обычно принимают сторону арендодателя.
Решение проблемы в досудебном порядке
Добровольное согласие арендатора на выселение является основанием для решения дела без суда. Во всех иных случаях, собственнику нежилого помещения следует обратиться в суд. Однако важно знать, что судебный иск не будет принят, если арендодатель даже не попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке.
Нарушителю необходимо вручить письменное уведомление, где будет изложено требование по выселению. Предъявлять такой документ можно:
- лично, в присутствии свидетелей. На копии уведомления арендатор должен поставить подпись, подтверждающую получение документа;
- по почте, необходимо оформить письмо с уведомлением об отправке и получении.
Кроме требования, в уведомлении обязательно указывается срок, в течение которого нарушитель должен выселиться из помещения. Согласно законодательству, он должен быть «разумным». Если же точные сроки не указываются, требования должны быть исполнены в течение 30 календарных дней. Пока не пройдет срок, указанный в уведомлении, арендодатель не имеет права подавать иск в суд.
Как предъявить иск о принудительном выселении из нежилого помещения
Нередко в арбитражных судах рассматриваются дела о выселении лиц, являющихся ИП или юридической организацией из нежилого помещения. Подать иск может владелец недвижимости или государственный представитель при наличии законных оснований для выселения. Основания Существует множество причин для выселения из нежилого помещения лиц, которые занимают его как на законных, так и на не законных основаниях:
- Истек срок действия соглашения, заключенного между нанимателем помещения и арендодателем. Выселение из помещения возможно только после предъявления нанимателю извещения о том, что в дальнейшем, после истечения срока действия договора, помещение не будет предоставляться в наем.
- Если был заключен бессрочный договор аренды и заемщик не желает освобождать помещение после изъявления просьбы собственника.
Арбитражные суды постоянно сталкиваются с такими делами, как выселение индивидуальных предпринимателей или юридических организаций из нежилых помещений. Иск об освобождении нежилого помещения подается на основании прекращения действия права арендатора на пользование площадью или отсутствием этого права.
Выселение В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ каждая сторона, заключившая арендный договор, имеет право на его расторжение до окончания срока действия соглашения. На основании действующего законодательства для этого за 180 суток арендодатель или съемщик обязан уведомить другую сторону в письменном виде.
В уведомлении должна содержаться информация о необходимости досрочно расторгнуть соглашение.
К основаниям, дающим возможность обратиться с иском о выселении из помещения, можно причислить следующие: Если срочный договор аренды помещения прекращен перед тем как обращаться с иском в суд необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие об отказе от продолжения арендных отношений. Если арендатор не освобождает помещение в установленные сроки, это будет являться основанием для обращения с иском в суд Если арендатор отказывается выполнять требования собственника помещения о его освобождении в случае бессрочной аренды перед тем как подавать иск, так же как и в предыдущем случае, необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие о намерении отказаться от продолжения договора и содержащее требование освободить помещение.
Основания для выселения
Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Прекращение возможно в следующих ситуациях:
- Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
- Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
- Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
- Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.