Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ремонт в подъезде многоквартирного дома: обязанности и типы ремонта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение о необходимости обновления подъезда принимается на основе плановых осмотров. Они должны проходить дважды в год: весной и осенью. Перед началом и после окончания отопительного сезона. Если дом кооперативный, то на осмотре, помимо представителей УК и обслуживающих организаций, должен присутствовать и уполномоченный член ЖСК. В результате осмотра составляется акт, в котором указана необходимость текущего или капитального ремонта элементов здания.
Что можно выбрать самостоятельно
Ремонтные работы не обязательно должны проводиться силами УК. Жильцы имеют право выбрать своих подрядчиков, если стоимость их работ укладывается в необходимую сумму. Если же жильцы доверились своей УК, они могут выбрать цвет стен, плитки или пола.
Важно помнить, что после проведения ремонтных работ бригады должны оставлять подъезд в чистоте. А значит, они обязаны накрывать пленкой стены, полы или окна, чтобы те не испачкались, и вынести за собой мусор. Компания, осуществившая ремонт, должна дать гарантию на выполненные работы на два года.
Принимает готовые работы представитель подрядчика, собственник и сотрудник управляющей компании.
Как проходит процедура проведения ремонта?
Процедура проведения ремонта в подъезде многоквартирного дома включает несколько этапов, и руководством этих работ обычно занимается управляющая компания. Она отвечает за организацию и контроль работ, а также за устранение недостатков и аварий в подъезде.
Какие виды работ могут проводиться при ремонте подъезда? На самом деле, в зависимости от состояния и потребностей, могут быть проведены как косметический ремонт, так и исправление серьезных дефектов и повреждений. Если подъезд нуждается в капитальном ремонте, то управляющая компания может обратиться к специализированной строительной организации.
Кто непосредственно проводит работы по ремонту? В зависимости от выбранного варианта, ремонтные работы могут быть выполнены как силами сотрудников управляющей компании, так и арендованной строительной компанией. Важно, чтобы работы были выполнены профессионально и качественно, поэтому в процессе проведения ремонта может потребоваться контроль со стороны жильцов и управляющей компании.
Как проходит нормативная процедура проведения ремонта? На этапе организации работ управляющая компания согласовывает с жильцами график проведения ремонта и оповещает о предстоящих работах. После этого начинаются непосредственно ремонтные работы, включающие в себя устранение дефектов, ремонт конструкций и отделка подъезда. Жильцам могут быть предоставлены предварительные планы ремонта и определенные сроки выполнения работ.
В общем, процедура проведения ремонта в подъезде многоквартирного дома включает выбор видов работ, контроль со стороны управляющей компании и жильцов, устранение дефектов и отделку подъезда. Главное, чтобы все работы были проведены качественно и в срок, чтобы каждый жилец мог добиться улучшения условий проживания в своем доме.
Исправление недостатков и устранение аварий
При проведении ремонта в подъезде многоквартирного дома возникает вопрос, кто должен заниматься исправлением недостатков и устранением аварий. Здесь ключевую роль играет управляющая компания или управляющий, которые отвечают за проведение ремонтных работ. Нормативная база определяет, что управляющая компания обязана заниматься устранением дефектов и аварий в подъезде.
Если в подъезде обнаружены недостатки или возникла авария, то на управляющей компании лежит ответственность за их исправление. Как правило, компания проводит осмотр подъезда и составляет список необходимых ремонтных работ. После этого она согласовывает этот список с жильцами и приступает к его выполнению.
Исправление недостатков и устранение аварий включает в себя как косметический ремонт, так и более серьезные работы. Косметический ремонт включает в себя покраску стен, замену осветительных приборов и другие внешние работы. Если же речь идет о более серьезном ремонте, то работы могут включать замену полов, ремонт или замену лифта, укладку новой плитки и т.д. Все эти работы направлены на добивание одной цели — создание комфортных условий проживания для жильцов дома.
Важно отметить, что управляющая компания должна контролировать ход ремонтных работ и гарантировать их качество. Если жильцы обнаружили недостатки после завершения работ, они имеют право обратиться в управляющую компанию с заявлением об их исправлении. В таком случае компания обязана отремонтировать недостатки в соответствии с нормативной базой.
Таким образом, ответ на вопрос, кто должен заниматься исправлением недостатков и устранением аварий в подъезде многоквартирного дома, является однозначным — управляющая компания. Она проводит необходимые ремонтные работы с целью обеспечения комфортного проживания жильцов и поддержания соответствующего состояния подъезда.
Если, обслуживающая многоэтажный дом организация, согласна произвести модернизацию подъезда, то собственникам следует внимательно составить список всех необходимых мероприятий, которые будут отображены в дефектной ведомости. Жилищно-коммунальное объединение будет осуществлять только тот объем ремонтных работ, который указан в ведомости. Поэтому перед ее подписанием уполномоченному лицу следует тщательно изучить все пункты. Желательно внести в документ все необходимые работы (замена разбитых стекол, изношенных почтовых ящиков, вышедших из строя светильников, перил и пр.). Следует принять во внимание, что не предусмотренные в ведомости пункты, исполнительная сторона не будет исполнять. Все действия придется инициировать заново (направлять заявку, ждать ответа, составлять ведомость и пр.).
Что делать, если в вы получили отказ
Если управляющая компания отказывается делать ремонт в подъезде, можно обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, параллельно лучше отправить копию документа в Роспотребнадзор. Жалоба составляется в форме заявления. Опишите всю ситуацию, ссылаясь на нужные пункты договора и отказ управляющей компании. В конце добавьте просьбу провести проверку деятельности вашей УК и обязать ее сделать ремонт в подъезде.
К обращению нужно приложить:
- копию договора с управляющей организаций
- ваш экземпляр заявления в УК с просьбой о проведении ремонта
- копию ответа, содержащую отказ
- список ремонтных работ, которые необходимо провести в подъезде
- акт осмотра подъезда (этот документ должен быть обязательно)
Если обращение не дало нужного результата, можете подавать жалобу в прокуратуру или иск в суд. К исковому заявлению также прикладываются копии всех документов. Обычно суды становятся на сторону собственников, положительное решение — вопрос времени.
Можно ли сделать самим
Часто управляющие компании не торопятся ремонтировать даже аварийные подъезды. Чтобы расшевелить нерасторопных исполнителей можно, конечно, подать в суд, но тратить на судебные разбирательства время и деньги не всегда найдутся желающие.
Намного эффективнее – выполнить всё самим, а затем взыскать деньги с УК.
Для этого потребуется:
- составить акт о состоянии подъезда;
- определить фронт работ;
- прикинуть смету;
- найти подрядчика и согласовать с ним задачи и расценки;
- утвердить окончательную смету и подписать коллективный договор подряда на ремонт подъезда многоквартирного дома;
- дождаться выполненных работ, одобрить и составить акт приемки;
- написать заявление о компенсации расходов в УК, приложив всю финансовую отчетность по расходам и акты.
Нужно обратить внимание, чтобы в договоре подряда была прописана гарантия, в течение которой исполнитель обязуется устранить проявившиеся со временем дефекты.
Хотя в случае отказа компенсировать расходы придется подавать на управляющую компанию в суд, добиться положительного вердикта будет проще. Но стоит учитывать, что возмещение расходов на дорогостоящие материалы остается на усмотрение судьи. Он может отказать в полной компенсации, если жильцы решили, например, настелить на пол керамогранит вместо бюджетной плитки.
Не стоит недооценивать важность составления акта состояния подъезда. Чтобы повысить шансы вернуть потраченные деньги, акт должен демонстрировать, что ремонт действительно был необходим (угрожал безопасности, здоровью), а не проводился «для красоты».
Законодательные документы
Иногда от ЖКХ можно услышать даже такое: мол, они не обязаны ремонтировать подъезд, а если кто хочет — любой каприз за ваши деньги. Или, тоже очень частая отговорка — «извините, это не входит в договор».
К сожалению, как и в большинстве случаев, сила их только в вашем незнании.
Так вот — обязаны. Именно так гласит Постановление ГК по строительству №170 от 27.09.03.
Более того, согласно этому же источнику, частота ремонта должна быть не менее раза в пять лет или в три года — в зависимости от характеристик дома и степени его потрепанности жизнью. Причем, ЖКХ обязана выполнять эти обязанности совершенно независимо от того, указаны они в договоре или нет.
По поводу необходимости «отдельной платы» — есть лишь один такой вариант, а именно капитальный ремонт, за все остальное вы уже давно честно заплатили (тарифы ЖКХ разработаны таким образом).
Что подразумевается под словом «капремонт», описано в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.
Нормативные сроки ремонта подъездов
Как правило, управляющая компания отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного жилого дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в обязанности управляющей компании. Для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства, которых, естественно, не хватает.
Между тем, в соответствии с п. 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утв. Постановлением Госстроя РФ № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках; нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.
А как следует из п. 3.2.9. Указанных Правил и норм, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
Разумеется, не следует и забывать, что управляющая компания не обязана в отсутствие решения общего собрания собственников выполнять работы, относящиеся к капитальному ремонту.
Можно ли самостоятельно оформить очередь на ремонт подъезда?
Для оформления очереди на проведение ремонтно-восстановительных работ в подъезде многоквартирного дома необходимо:
- созвать общее собрание потребителей (жильцов);
- обсудить вопросы, касающиеся эксплуатационного состояния «парадной», объема предполагаемых работ, приблизительной сметы;
- принять единогласное решение;
- оформить обращение (в свободной форме) в двух экземплярах, один из которых следует направить руководству жилищно-коммунального кооператива.
В документе должны быть отражены следующие моменты:
- эксплуатационное состояние домового объекта;
- примерная дата проведения последнего ремонта;
- необходимые действия, которые нужно совершить для восстановления презентабельности подъезда;
- нормы, законы, на основании которых подается заявка;
- предполагаемые сроки/объемы ремонтных операций;
- пометка о вашем праве обратиться с иском в суд, если ЖКХ откажется выполнять свои обязательства.
Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме
Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.
Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:
- Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
- Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
- Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
- И т.д.
После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.
УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания
Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.
В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.
Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
Перечень обязательных работ
Конкретный перечень определяется договором. Чаще всего к косметическим работам относят:
- покраска поверхности стен и потолков с предварительным удалением прежнего слоя;
- удаление различных следов, в том числе после протечки, надписей, поджогов и т.п.;
- покраска поверхностей лестничных площадок краской для придания им однородной поверхности глянцевого или матового характера;
- при необходимости – установка новых стекол и светильников;
- ремонтные работы в тамбуре, установка новой входной двери;
- установка новых или ремонт старых поручней на входе;
- ремонт электрощитовых (механических частей), а также почтовых ящиков жильцов;
- восстановление внешнего вида пола, удаление стойких загрязнений;
- ремонт люка мусоропровода, его поверхности.
В Постановлении предусмотрено, что обязанность выполнять ремонтные работы возложена на УК. Нередко организация отказывается это делать, ссылаясь на те или иные обстоятельства, например, на отсутствие средств или договора с жильцами. В этом случае следует руководствоваться нормами Постановления, где четко сказано, что ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями должен производиться не реже 1 раза в 3–5 лет, и наличие какого-либо отдельного соглашения не требуется.
Хотя ответ на вопрос, кто должен делать ремонт в подъезде, четко определен в законодательстве, это не снимает множества проблем. На практике УК не только манкируют своими обязанностями относительно периодических ремонтных работ, но и не спешат устранять аварийное состояние объектов. В этом случае есть два пути развития событий: «воевать» с УК или сделать ремонт за свой счет.
С чего начать, если хотите добиться ремонта в подъезде
Обратиться в УК с требованием отремонтировать подъезд можно по решению собрания собственников. Первым делом необходимо изучить договор, чтобы выяснить, какие именно работы по текущему ремонту подъезда должна выполнять ваша управляющая компания.
Далее определите, что нужно сделать в вашем подъезде – может быть, потребуется проведение только части обозначенных работ. После этого нужно составить письменное заявление в УК с перечислением необходимых работ и сроков их выполнения (рекомендуемые законодательством — 22 дня на каждую 1000 кв. м). К этому шагу нужно подойти очень внимательно и ответственно — если забудете что-то упомянуть, дополнить список работ после подачи заявления уже не сможете.
Лучше, если под заявлением поставят подписи как можно больше жильцов. Документ нужно составить в двух экземплярах. Один останется в УК, а на втором сотрудник, принявший заявление, должен проставить входящий номер, подпись с расшифровкой и дату. Управляющая организация обязана предоставить ответ в течение 15 дней, обязательно в письменном виде.
В идеальном варианте УК направляет своих специалистов, они осматривают подъезд и составляют акт, после этого перечень необходимых работ утверждается вместе с Советом многоквартирного дома или на общем собрании собственников. Однако на практике так происходит не всегда, так как УК отказывается производить ремонт по каким-то причинам.