Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в квартире в натуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иск о выделе доли квартиры в натуре может быть подан не только одним из собственников, но и лицом, которое не имеет отношения к жилому помещению, но чьи имущественные интересы нарушены действиями или поведением собственника.
Раздел по иску третьего лица
Например, при невозможности исполнения договора займа денежных средств кредитор может обратиться в суд с требованием о выделе доли в квартире (или совместном имуществе, если квартира приобретена в браке). При этом он вправе заявить о следующем:
1. Если выдел доли в квартире в натуре невозможен (маленькая площадь), то в суде заявляется требование об обязании должника продать свою часть жилого помещения другому дольщику по рыночной цене.
2. Если владельцы доли отказываются приобретать часть квартиры должника, то она реализуется с публичных торгов.
В настоящее время в российской правоприменительной практике сложилась позиция, по которой право требовать принудительного выдела доли в квартире в случае недостаточности средств для погашения долгов предоставлено кредитору. Супруги должника, иные собственники квартиры в этом деле не участвуют.
Может целесообразность?
Может и так. Ведь действительно, множество собственников жилых помещений и как следствие незначительные, мелкие доли появляются, как правило, в результате принятия наследства, когда наследников несколько. Потом мелкие доли наследуются уже их наследниками и появляются 1/50, 1/70, или даже 1/100 доли в праве. Доли такие, безусловно, не являются значительными, а их обладатели нередко злоупотребляют правом: просят, например, выкупить у сособственника свою долю по завышенной стоимости, а иначе грозятся вселиться на правах собственника и не давать «спокойно жить» (при этом имея иное пригодное для проживания жилое помещение).
Однако, убежден тем не менее в том, что целесообразность слишком «вольного» толкования отдельных норм права в угоду якобы общественным интересам недопустима. Ведь получается на одной чаше весов — целесообразность, на другой — законность. Что весомее, думаю, очевидно.
Отношение Верховного Суда РФ к позиции Конституционного Суда РФ
07.02.2008г. свое мнение о возможности применения правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, высказал Конституционный суд РФ в Определении от 07 февраля 2008 года № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ». В частности КС РФ, указал следующее:
«…Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)…»
Однако, разъяснение, данное КС РФ в Определении от 07 февраля 2008 года № 242-О-О, похоже, не нашло отклика в сердцах судей Верховного Суда. В Бюллетене Верховного Суда РФ № 11 от 28.11.2008г. опубликовано Определение ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17, где содержаться следующие выводы:
«…Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности..»
Так как Определение ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17 опубликовано в Бюллетене ВС РФ спустя более девяти месяцев с даты вынесения Определении КС РФ от 07 февраля 2008 года № 242-О-О, то можно сделать вывод, что ВС РФ судебную практику применения положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ менять не намерен и суды общей юрисдикции при разрешении гражданских дел будут руководствоваться именно позиций Верховного, а не Конституционного Суда РФ.
Как видно из предыдущих параграфов, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.
Единственным доказательством в данном случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.
Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.
Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит, а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и всё.
Однако, тут есть хитрый момент.
Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.
В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.
Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.
Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд.
Тонкая сторона судебной экспертизы.
Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное.
Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.
Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.
Как выделить долю на добровольной основе
Добровольный выдел доли в квартире в натуре реализуется следующим образом:
- Проводится собрание совладельцев недвижимости.
- Составляется соглашение, предусматривающее выделение конкретной доли.
- Обеспечиваются должное оформление и надлежащее формирование выделяемого помещения. Необходимые для этого перепланировки или пристройки должны быть согласованы с БТИ, документально зафиксированы.
- Выделяющийся собственник вправе получить соответствующую доплату от остальных совладельцев, если предоставленное ему помещение оказалось меньше причитающейся доли. Если же полученная площадь оказалась больше согласованной части, выделяющийся собственник доплачивает другим совладельцам адекватную денежную сумму. Все эти моменты обязательно предусматриваются заключаемым между совладельцами соглашением. Что характерно, вышеупомянутые компенсации могут производиться не только в денежной форме. Это может быть земельный надел, хозяйственная пристройка или иные объекты общей собственности.
- Произведенные совладельцами изменения надлежащим образом регистрируются через Росреестр.
Выделение доли в натуре в частном доме
Судебная практика неоднократно разъясняла главные нормы закона при выделении доли в общей собственности. Если выдел доли в натуре сопровождается необходимыми строительными работами, связанных с достройкой, ремонтом или переоборудованием, требуется разрешение местной администрации на проведение подобных работ. В этом случае закон гласит, что затраты на строительные работы должны быть распределены соразмерно с долей каждого владельца общего имущества. Если такое решение не удовлетворяет совладельцев, дело может быть рассмотрено в судебном порядке. Иногда суд принимает во внимание и материальное положение владельцев долевой собственности, распределяя строительные расходы соразмерно имущественному положению собственников. Если совладельцами собственности являются несовершеннолетние или недееспособные граждане – суд обязательно учтет это обстоятельство при рассмотрении иска о выделе доли в натуре. Подсудность и интересы действий таких лиц определяется судом через опекунов.
В каких случаях это необходимо
Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:
- расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
- унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
- невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
- желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
- намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
- некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.
Необходимость и целесообразность выдела доли в натуре в квартире
Что такое выделенная доля в квартире, как не идеальная возможность «отгородиться» от бывших членов семьи, практически превратившихся в соседей по коммунальной квартире.
Необходимость максимума обособленности возникает в ситуациях:
- расторжения брака между супругами с сопутствующим разделом совместно нажитого имущества;
- взросления детей и создания ими собственных семей;
- вступления в права наследования нескольких наследников, имеющих равную степень родства по отношению к наследодателю, но психологически несовместимых друг с другом;
- проживания лица, страдающего алкоголизмом, психическими расстройствами или ведущего асоциальный образ жизни.
Если невозможно провести перепланировку, то ничего не остаётся другого, кроме как выделить комнату в квартире в натуре с разделением лицевых счетов по коммунальным услугам. Целесообразность данного шага существует для увеличения её рыночной стоимости:
- при продаже или обмене;
- при сдаче в аренду или имущественный наём.
Что такое выделение собственной доли знают многие. Это приобретение личного права собственности на свою часть имущества. Основными причинами, которые связаны с таким выделением, являются возникшие разногласия между владельцами.
Для лица, желающего провести данную процедуру, будет оформлено индивидуальное владение собственностью и прекращено наличие общего имущества. Ситуации, которые требуют определение доли:
- При необходимости продажи или иного распоряжения своей частью собственности.
- Желание иметь именно свое индивидуальное имущество.
- Помогает избежать ряд ограничений, которые могут возникнуть при совместном владении.
- При желании сдавать в аренду свою часть жилья.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Выдел Доли Дома В Натуре Судебная Практика
Согласно п. 35 Совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 1.07.
1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.
Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Практика судебных решений по выделу доли в квартире в натуре
Исключение составляет только обращение собственника маленькой доли в суд с исковым заявлением о выделении своей доли в натуре, по результатам которого суд может прийти к выводу, что выделение доли в натуре технически невозможно и, на основании этого, право на маленькую долю будет прекращено с выплатой компенсации со стороны собственника 4/5 доли.
Однако из этого правила есть и исключение. Так, если доля собственника является незначительной и, соответственно, не может быть реально выделена в натуре, а сам собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд в таком случае может и без наличия согласия такого собственника принять решение о возложении обязанности на остальных участников долевой собственности по выплате ему соответствующей денежной компенсации.