Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости для ипотеки: как происходит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Когда можно воспользоваться экспресс-оценкой
- Экспресс-оценка доступна для квартир, апартаментов и долей в праве собственности на квартиру*
- Отчёт готовит ООО «Домклик».
- Максимальная одобренная сумма кредита не более: • 45 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Москвы и Санкт-Петербурга; • 20 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Московской и Ленинградской областей; • 10 000 000 рублей – для объектов, расположенных на остальных территориях
- Доступность опции проверяется автоматически и зависит от населённого пункта и одобренной суммы кредита. *состояние объекта определяется по фото из объявления. В случае отсутствия объявления о продаже, состояние объекта будет оценено как «Без отделки»
Кто оплачивает оценочные процедуры?
Оценочные процедуры для получения кредита оплачивает заемщик, оформляющий ипотеку на жилье. Плата вносится до выезда на объект без какого-либо права на получение компенсации затрат. Заказчик заранее должен предоставить пакет документов. Далее эксперт изучает, оценивает их и назначает день для осмотра и фотографирования жилого помещения.
Часто банковские организации взаимодействуют с аккредитованными ими оценщиками. В этом случае отчеты часто принимаются без доработки. В то же время банк не вправе ограничивать клиента, и последний имеет право обратиться в любую оценочную компанию. При этом кредитная организация будет тщательнее изучать все результаты, цифры и т.д.
Кто вправе проводить оценку недвижимости для ипотеки?
Оценить недвижимость могут специалисты, прошедшие обучение и имеющие соответствующий квалификационный аттестат. Они вправе работать от лица аккредитованной компании или по отдельному трудовому договору. Их деятельность проводится в рамках норм федерального закона, регулирующего оценочную деятельность в РФ, и иных правовых актов.
Если оценочные процедуры проводятся для банковских структур, то для последних выделяют следующие категории специалистов:
- Независимые эксперты – ими выступают оценочные компании, не соответствующие требованиям банка и не прошедшие аккредитацию кредитного учреждения. Финансовые организации не вправе не принимать отчеты таких компаний, но рассмотрение документов может затянуться.
- Аккредитованные банком – в категорию входят оценочные компании, выполняющие все условия кредитной организации, которые появляются в его списках и рекомендуются клиентам. В этом случае процедуры основаны на выгодном сотрудничестве. Банк получает компании, с которыми он уже работает по другим вопросам, и запрашивает отчеты, оформленные надлежащим образом. Оценщикам обеспечивается регулярный и стабильный запрос от потенциальных банковских заемщиков.
Услуга оценки квартиры в новостройке
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.
В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.
Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.
Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.
При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.
Как банк использует отчет об оценке
Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.
Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога, так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.
Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн рублей. Но вы решили купить квартиру за 4 млн рублей. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн рублей × 80% = 3,2 млн рублей.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Необходимые документы
Анализ рыночной и ликвидной стоимости квартиры проводится непосредственно перед сделкой, когда уже имеется договоренность с продавцом. Прежде чем специалист начнет проводить оценку квартиры, ему потребуется, чтобы клиент предоставил ему ряд информации.
Пакеты документов, которые нужны эксперту для работы с физическими и юридическими лицами, несколько отличаются друг от друга. Некоторые необходимые справки и выписки заказывает сам оценщик.
Любой гражданин Российской Федерации имеет право подать заявку в банк с целью получения ссуды на покупку квартиры.
Как выбрать компанию для оценки
- Если вы отбираете компанию самостоятельно, разумно выглядит следующий алгоритм. Из того множества компаний, которые представлены на сайте банка (у Сбербанка, к примеру, этот список насчитывает порядка 90 фирм), отбираете штук 10-20.
- Затем мониторите их сайты, раздел цен, сроков и дополнительных услуг.
- При необходимости можно прозвонить и уже выбрать какое-либо одно.
При выборе можно ориентироваться на следующие показатели:
- Срок выезда оценщика: 1-2 дня.
- Сроки готовности отчета: 3-5 дней.
- Стоимость. Может варьироваться. В мегаполисах начинается от 2-3 тысяч рублей.
Как происходит оценка квартиры для ипотеки?
Процедура оценки квартиры стоит от 2000 до 10 000 руб. в зависимости от объекта недвижимости, политики агентства и региона. После предоставления необходимых документов, заключается договор и начинается сбор данных для определения стоимости квартиры для ипотеки на данный момент.
Эксперты оценочной компании изучают документы на квартиру, осматривают лично сам объект недвижимости, прилагают к отчету фотографии квартиры, дома, прилегающих территорий. Специалист вряд ли оценит изысканный ремонт в квартире, гораздо большее значение имеет инфраструктура района: школы, детские сады, метро, транспортные развязки и т.д.
При оценке квартиры для ипотеки учитываются такие факторы как возраст недвижимости, наличие балкона, этажность, цены аналогичных квартир, дополнительные минусы или плюсы, которые могут влиять на стоимость.
Средние сроки оценки 2-3 дня. Срок действия отчета не более полугода.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Разберемся,что из себя представляет данный процесс. Для ипотеки оценка квартиры происходит в несколько этапов.
- На первом специалист проанализирует все схожие сделки, совершенные в недавнее время на рынке недвижимости. Он называется – сравнительный.
- На втором компания проверит перспективу увеличения рыночной цены имущества. Это – доходный этап.
- И на последнем оценщики подсчитают затраты на постройку аналогичного объекта недвижимости. Этот этап наиболее важен и именно он решает конечную стоимость квартиры, называется он – затратный этап.
При определении стоимости недвижимого объекта учитывают много факторов, но главные:
- Местоположение имущества. Сюда входит инфраструктура, дальность расположения от промзоны, транспортные развязки и так далее. Стоимость квартиры будет намного выше, если вблизи имеется остановка, школа, детский сад, аптека и магазин.
- Состояния дома и квартиры. В ходе проверки этого пункта оценщики проверят возраст дома, состояние подъезда, лифта и обеспечение здания.
- Состояние квартиры. Под этим пунктом подразумевается площадь, этаж, на котором расположено жилье, наличие балкона или лоджии и так далее.
Также стоит отметить что капремонт квартиры, может сильно поднять рыночную цену жилья, впрочем, на ликвидности это не отразится.
Что хочет узнать банк?
Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.
Что должно быть в готовом отчете?
После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.
Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке, рыночная и ликвидационная стоимость объекта.
Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.
Факторы, влияющие на рыночную цену
К ним относятся:
-
расположение квартиры – в новостройке, старой застройке, историческом центре и т. п.;
-
инфраструктура – близость транспортной развязки, учреждений, поликлиник и т. п.;
-
материал стен – панельные здания обычно дешевле кирпичных;
-
общее состояние дома – этажность, наличие мусоропровода, парковки, ремонта и т. п.;
-
внутренняя отделка квартиры – типы напольного и настенного покрытий, окон, дверей и т. п.;
-
этаж, на котором находится жилье, – для первого/последнего действует понижающий коэффициент.
Кто проводит оценку квартиры
Для того чтобы провести оценку квартиры, нужно обратиться к оценщикам, которые получили лицензию, чтобы ее проводить. Рассмотрим, кто может быть оценщиком, какие требования к этим специалистам.
Независимые оценщики – это частные специалисты, они не относятся к банкам или другими кредитными структурами, поэтому могут предложить более объективную оценку.
Оценочные компании – это организации, с оценщиками, которые могут предложить расчет стоимости разных видов недвижимости, подготовку документов, предоставление консультаций.
Оценщики от банков, могут быть менее объективными, так как они имеют прямую связь с кредитными учреждениями.
При выборе специалиста или оценочной компании нужно проверить их репутацию, опыт работы, наличие лицензии, сроками процедуры и ценой услуг. Рекомендуется обратиться к нескольким оценщикам или оценочным компаниям для сравнения предложений.