Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека для «чайников»: продолжаем разбирать азы жилищного кредитования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:
- Заявка в Росреестр.
- Договор купли-продажи.
- Подписанный ипотечный договор.
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
- Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.
Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:
- Отсутствие некоторых необходимых документов.
- Неправильное оформление документов.
- Запрет на проведение операций с недвижимостью.
- Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.
Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака
-
Распределение долга и недвижимости поровну
Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно их общее имущество. Но если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), эта часть недвижимости будет считаться личным имуществом и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.
-
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности
Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.
Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
-
Денежная компенсация по договоренности супругов
Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит, и платить совместно. В этом случае, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует ему часть этих платежей.
При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивающий ипотеку, может подать в суд, и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.
-
Выдел доли в натуре
В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом скорее всего не удастся.
Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем (водоснабжение, отопление, дымовые трубы и т.д.).
-
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе
Какие еще права есть у владельца ипотечной квартиры
Кроме очевидных, вышеуказанных возможностей, владелец ипотечной квартиры получает еще ряд возможностей, но они уже работают только с ограничениями. Распоряжаться квартирой, купленной в кредит и еще не оплаченной, заемщик пока не может самостоятельно. То есть, подарить свою квартиру или завещать ее, заемщик не может самостоятельно, пока не выплатит весь кредит.
Но если у него возникло такое желание, то заемщик может обратиться по этому поводу в банк. Запрета на продажу ипотечного желания, в принципе, нет. Так что это вполне возможно, но очень трудно осуществимо документально. Потому, что у банков пока не отработан механизм продажи ипотечных квартир, поэтому они всячески выступают против таких сделок. Однако, запретить вам продать ипотечную квартиру, если у вас есть такая необходимость, никто не может.
Если заемщик хочет сделать в квартире ремонт, поменять сантехнику, трубы, полы, или даже произвести глобальные перестановки, то он может сделать это и без согласия банка. А вот перепланировку в ипотечной квартире необходимо узаконивать не только во множестве инстанций, но и согласовывать с банком. Особенно, если вы хотите, допустим, из двухкомнатной квартиры сделать однокомнатную. Все процедура согласования перепланировки в квартиры происходит в три этапа.
Кредит и ипотека: разница
Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости. Её стоимость должна быть не меньше суммы кредита, поэтому чаще всего закладывают приобретаемое жилье. Но можно заложить и уже имеющееся в собственности. Таким образом банк страхует себя от невыплат по кредиту. То есть, если клиент платит исправно, то после последнего взноса он полностью закрывает обязательства по кредиту и становится собственником. Если нет — банк может забрать заложенное имущество и выставить на торги, чтобы возместить сумму кредита вместе с неуплаченными процентами.
В основном, банки не торопятся забирать залоговое имущество — они предлагают клиенту альтернативные способы решения проблемы: изменение размера платежей, сроков ипотеки или даже замораживание выплат.
Зачем гасить ипотеку досрочно
Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.
Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.
Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?
В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет. На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором. Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников. Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.
Как правильно сдать в аренду?
- Получение разрешения от банка – нужно обратиться в банк с письменным заявлением (произвольной формы), в котором привести убедительные аргументы в пользу своих намерений, обосновать, что именно благодаря дополнительным доходам от аренды будут своевременно погашаться кредитные платежи.
- Получение разрешения у страховой компании – обычно банк обязует заемщика уведомить о своих намерениях сдавать квартиру третьим лицам в аренду ту страховую компанию, которая страховала жилплощадь.
- Заключение договора аренды – после получения всех разрешений между владельцем квартиры и арендатором заключается договор (чаще всего на 11 месяцев), копия его предоставляется в банк.
Чтобы избежать неприятностей и не остаться без жилья нужно четко соблюдать условия кредитного договора и обязательно уведомлять банк о своих намерениях и об изменившихся обстоятельствах.
Купленную квартиру на первом этаже заемщик может использовать как офис. Он может трудиться в квартире сам и даже оборудовать рабочие места для сотрудников. Если у него не будет проблем с выплатами ипотеки, то, скорее всего, банк будет закрывать на это нарушение глаза.
Однако если покупатель решит сделать отдельный вход в свой офис и официально изменить статус помещения на нежилое, у него ничего не выйдет. Даже если квартира находится на первом этаже в проходном месте, и от смены статуса стоимость объекта только вырастет, банк, скорее всего, не даст разрешение на смену статуса.
Раньше сменить статус помещения с «жилое» на «нежилое» можно было в процессе погашения ипотеки. Для этого существовали специальные программы. Сегодня таких программ нет, и для того чтобы сменить статус квартиры, заемщику прежде необходимо выполнить свое обязательство перед банком.
Размеры льготного кредита по сельской ипотеке
Диапазон кредитованных средств может быть от 0,1 до 3 млн. руб. (5 млн. для Ленинградской обл. и Дальнего востока). С конца октября 2020 г. увеличен кредитный максимум для Ямало-Ненецкого АО – до 5 млн (постановление за №1748).
Начальный взнос 10% и выше. При отказе или невозможности предоставить подтверждение занятости и дохода потребуется первоначальный взнос от 50%.
Использование одобренного сельско-ипотечного госкредита на первоначальный взнос невозможно. С 27 октября 2020 года допустимость полного или частичного внесения взноса средствами семейной госсубсидии (маткапитала) утверждено окончательно (постановление за №1748).
Ипотека для сельских поселений предлагается по годовой ставке 2,7-3% (условие – страхование жизни), либо под 7-9% (без страхования жизни).
В 2022 году правительство сохранило ставку по сельской ипотеке и выделило на новые выдачи по программе дополнительные средства.
— «Мы сохраним льготную ставку и на компенсацию к заложенному выделяем дополнительно 7 млрд рублей», – сообщил премьер-министр Михаил Мишустин.
Условия страхования сельской ипотеки
Первым документом, оформляемый между банком и заемщиком перед получением кредитных средств по сельской ипотеке, будет договор страховки. Более того – именно формат страхования ипотеки определяет условия основного договора ипотеки.
Заемщик обязан страховать недвижимость, выступающую ипотечным залогом (ст.31 закона за №102-ФЗ «Об ипотеке»). В отношении других двух видов страховки – жизни заемщика и правового титула – на их обязательность будет настаивать сам банк. Заемщик вправе отказаться страховать жизнь и титул, но тогда банк согласится предоставить кредит лишь по более высокой ставке (порядка 7-9%).
Оформляться страховка титула и жизни заемщиком должна именно в финансовой организации, с которой обсуждается получение сельской ипотеки – это условие включено в их ипотечный договор. Впрочем, получатель ипотеки сможет переоформить страховку (взять полис подешевле) у другого аккредитованного банком страховщика через один год.
Платить больше чем нужно
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?
Как правильно сдать в аренду?
- Получение разрешения от банка – нужно обратиться в банк с письменным заявлением (произвольной формы), в котором привести убедительные аргументы в пользу своих намерений, обосновать, что именно благодаря дополнительным доходам от аренды будут своевременно погашаться кредитные платежи.
- Получение разрешения у страховой компании – обычно банк обязует заемщика уведомить о своих намерениях сдавать квартиру третьим лицам в аренду ту страховую компанию, которая страховала жилплощадь.
- Заключение договора аренды – после получения всех разрешений между владельцем квартиры и арендатором заключается договор (чаще всего на 11 месяцев), копия его предоставляется в банк.
Как выбрать квартиру для военной ипотеки
Какие квартиры подходят под военную ипотеку? Строгих требований к квартирам, покупаемым на военную ипотеку, нет. Есть определенный алгоритм, который работает в таких случаях:
- Квартира располагается в многоэтажном доме. Новостройка это или вторичное жилье, значение не имеет.
- Для покупки подходят квартиры в доме, состоящем из изолированных блоков.
- Приобретать коммуналку можно только полностью, а не отдельную комнату в ней.
- Не подходят объекты с деревянными перекрытиями или они должны быть в минимальном количестве. Это снижает вероятность быстрого распространения пожара.
- У жилья не должно быть собственника.
Как банк принимает решение о выдаче ипотеки
Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.
Скоринг или оценка кредитных рисков. Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.
В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров. Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту. Программа автоматически отсеивает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или обладают повышенным кредитным риском.
Банку проще отказать, чем выдать рисковый кредит
Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.
Допустим, Ирина работает менеджером среднего звена в строительной компании, у нее несколько вовремя погашенных кредитов и достаточная зарплата. Но согласно статистике банка в последний год менеджеры среднего звена строительных компаний стали чаще пропускать платежи. На основании этого система считает Ирину рисковым заемщиком и может ей отказать.
Собеседование с менеджером. Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность. Он оценивает вас как человека: обращает внимание на внешний вид, речь, манеру держаться. Если его что-то насторожит (например, вы придете неопрятным, в порванной обуви или пьяным), он сделает в анкете отметку «подозрительный» и вас будут проверять тщательнее.
Будьте внимательны и при заполнении заявки онлайн на сайте банка. Программа увидит, если вы будете несколько раз править цифры и решит, что вы пытаетесь ее обмануть.
Проверка Службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность документов и указанных сведений:
- работу и доход: зарегистрирован ли работодатель, указанный в справке, совпадает ли адрес, не проходит ли процедура ликвидации, есть ли у компании долги. Чтобы подтвердить доход, Служба безопасности позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, если есть сомнения, сделает запрос в пенсионный фонд;
- кредитную историю в бюро кредитных историй;
- репутацию: наличие судимостей, публикации в прессе и даже соцсети.
После завершения проверки Служба безопасности передаст документы и результаты анализы в кредитный комитет банка, который и примет окончательное решение о выдаче ипотеки.
Как ипотечный брокер можем вам помочь
Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.
Я помогу любому заемщику получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк
Я помогу вам, если:
- не знаете с чего начать или запутались с документами;
- не можете подтвердить доход;
- не хватает денег на первоначальный взнос;
- уже обращались в банк и получили отказ;
- вы гражданин другой страны.
Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.